清研智库：疫情过后，住房租赁市场将走向何方？
作者：
袁 品 清研智库研究员
李 川 清研智库研究员
冯楠楠 清研智库研究员
清研智库研究员高原对本文亦有贡献
住房租赁是关乎民生的大事。然而因为新冠肺炎疫情影响，2020年的住房租赁市场来得与往年不一样。往年春节假期结束，各地人员返程复工，住房租赁市场本该迎来一个小高峰。由于疫情期间各地加强防疫，减少人员流动和聚集，2020年的这一小高峰已延迟或难以重现。
目前全国新冠肺炎疫情整体形势不断好转，在加强疫情防控的前提下，各地全面推进复工复产，全力推动经济社会秩序稳步恢复。疫情之后的住房租赁市场将走向何方？
清研智库利用ARIMAX模型算法，结合在线问卷调查及典型案例深访，就住房租赁市场中各方最关注的租金及房屋运营方式等焦点问题，以北京市为例，进行了深入细致的研究分析。分析结果显示：
- 2020年北京住房租赁市场整体保持平稳运行，下半年将有小幅上涨。预计到第四季度，北京市房屋租金较第一季度增长约为18%。
- 由于疫情期间居家时间增长，租客越来越意识到房屋居住舒适性的重要，也更注重自身权益的维护，长租公寓在疫情过后将更受关注。
- 受限于租客的经济能力，房屋合租形式在疫情过后仍将存在，但随着租客健康及自我防护意识提升，与亲友一起或个人整租房屋的需求将提升。
一、疫情期间的住房租赁市场究竟发生了什么？
清研智库近日对一线城市的代表——北京的住房租赁市场进行了分析研究。通过问卷形式，对1100余名租客，300余名业主进行了在线调查。调查结果显示，疫情期间，44.8%的租客在入住、房屋到期交割等方面受到了影响。
为了应对租客遇到的诸多困难，北京房地产中介行业协会发布了疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引。调查结果显示，56.8%的租客向业主或中介提出了减免租金的请求，其中38.9%的租客获得了一个月租金的减免。疫情期间到期的租赁合同中，34.8%的退租交割时间获得了适当宽限。政策的宣传引导在实际工作中切实起到了积极作用。
二、疫情过后的住房租赁市场又将如何发展？
（一）房屋租金保持平稳
- 预测模型的选取
租金定价与影响因素之间有着复杂的关系，清研智库利用多元时间序列的ARIMAX模型对疫情过后的北京市住房租金进行预测。多元时间序列的ARIMAX模型（动态回归模型）是预测模型中常用的一种工具，具有广泛的适用性。房租受到多因素间的相互关系影响，同时又与时间存在较强关联。多元时间序列的ARIMAX模型能将多元回归分析与时间序列分析相结合，提高了预测精度。
- 模型参数构建
通过桌面研究，以及与数十位房屋租赁市场专业人士的沟通，筛选出对房租影响较大的因素，进而构建出由社会经济指标、房地产市场指标和市场预期指标等参数指标组成的EEE（social Economy, real Estate, Expectation）指标体系。其中社会经济指标包括北京市人均GDP、北京市人均可支配收入、北京市常住人口、人口增长率，房地产市场指标包括商品房待售面积、房屋销售价格、房贷利率，市场预期指标包括业主、租客、中介等对房租价格的预期。
- 预测结果分析：
根据ARIMAX模型预测结果，并结合专业人士意见对结果进行校正，最终的预测结果如下图所示：
说明：本研究中所使用2020年2月及以前的房屋租金均来源于中国房地产业协会发布的数据
截至2020年2月，北京市房屋租金比2019年12月上涨7.71%，达到98.86元/（月·m2）。根据模型预测，今年3月房屋租金较2月小幅上涨0.55%。进入第二季度后，房屋租金将有小幅回落，第二季度平均房屋租金预计为97.68元/（月·m2）,较3月下降1.73%。进入第三季度后房屋租金将有明显回升，预计在8月到达峰值，达到101.58元/（月·m2），并在后两个季度保持相对平稳态势。总的来看，受疫情影响，北京市房屋租金在第二季度基本保持不变甚至小幅下降，第三季度呈回暖趋势，在8月房屋租金达到顶峰，在9~12月房屋租金保持相对稳定，第四季度北京市房屋租金较第一季度增长约为3.18%。
（二）长租公寓受到关注
清研智库调查结果显示，疫情过后，长租公寓的租赁意愿显著提升。当前长租公寓的租赁比例为25.2%，未来可能提升至30.8%。通过对典型样本深访了解到，由于疫情期间，居家时间增长，租客们意识到，在经济条件允许的范围内，提升居住环境是有必要的。同时长租公寓在房屋管理上更加规范，有保障。
通过对各类房屋的租客流入和流失做进一步分析，未来有16.2%的中介居间代理的房屋租客以及7.3%的业主直租房屋租客可能成为长租公寓的客户。而当前长租公寓租客中经济条件较好的一部分可能会选择自己购房，以进一步提升居住的舒适性和安全感。
当前中介居间代理的房屋中，在疫情过后，租客可能流失严重。通过深访了解到，中介居间代理在成交时会收取一笔服务费，但是租客对这笔服务费的价值并不十分认可，尤其是在疫情期间，租客需求无法得到满足时，中介在其中几乎无法起到任何积极作用。未来这部分租客可能分流到长租公寓市场或者租客与业主直接达成成交意向，从而避开中介居间代理的环节。
通过对业主的在线调查看到，在疫情期间39.8%的业主将自有房屋全权委托给房产中介公司代理，疫情过后这一意愿提升至49.3%。业主们认为将房子全权委托给中介公司比较省心，同时能够加快房屋周转，降低空置率。未来这部分房屋也将可能成为长租公寓的房源。
（三）房屋整租需求提升
居住形式上，调查结果显示，当前北京住房租赁市场中合租情况仍然占有较大比重。其中，合租中居住单人间的占比36.4%，合租中与人合住一间的比例为7.0%。随着北京住房租赁市场的进一步规范，同时在疫情期间，居家时间增长，合租给租客们带来的种种不便，以及潜在的交叉感染风险，都让租客们的健康意识和自我防护意识得以提升。租客们也更倾向于同彼此熟悉的亲友一起居住，或者选择个人整租形式以避免被其他人打扰。
疫情过后，合租中居住单人间的意愿降至26.6%，与人合住一间的意愿降至4.9%。28.0%的人更倾向于与亲友一起整租，40.6%的人更倾向于个人整租。
疫情过后，北京住房租赁市场将呈现出平稳的发展态势。疫情带给住房租赁市场新的变化趋势值得重视，无论是长租公寓的关注、还是对房屋整租需求的提升，都需要市场各方及时调整策略，以应对市场中将出现的新形势。同时政府还应出台相应的措施意见，规范北京住房租赁市场中的各类收费问题，切实维护各方权益不受损害。